REITs模式的增信措施及其作用

Q8.1 REITs模式下外部增信措施有哪些？内部增信措施有哪些？

所谓外部增信是指通过第三方信用进入提供信用支持，常见的外部增信措施有：业绩目标承诺、差额支付承诺、优先收购权与回购义务、权利维持费、流动性支持承诺、维好承诺、评级下调承诺、保证担保等。

而内部增信是指通过项目本身的交易结构安排而产生的增信效果，常见的内部增信措施有：现金流超额覆盖、资产抵押与质押、保证金或储备金账户、结构化分层等。

Q8.2 不动产运营现金流的增信措施有哪些？

一般而言，AB券模式下的经营活动现金流，或是ABC券模式下的A券及B券的回款金流，在交易结构设计上会采取现金流超额覆盖、资产抵押与质押、保证金或储备金账户、结构化分层、业绩目标承诺、差额支付承诺、保证担保等措施进行增信。而AB券模式下的可供投资者分配利润的现金流，以及ABC券模式下的C类证券回款现金流，在交易结构设计上会采取权利维持费、保证担保等措施进行增信。

Q8.3 不动产或相关权利处置现金流的增信措施有哪些？

对于不动产或相关权利处置现金流的增信措施差额支付承诺、保证担保、真卖型类REITs优先收购权、基础设施类REITs收购义务等。

Q8.4 对于优先级证券投资人的退出路径的增信措施有哪些？

对于优先级证券投资人的退出路径的增信措施通常有以下几种：现金流的超额覆盖、流动性支持承诺、资产抵押与质押、保证金或储备金账户、结构化分层、差额支付承诺、评级下调承诺、保证担保等。

Q8.5 对于次级证券投资人的退出路径的增信措施有哪些？

对于次级证券投资人的退出路径的增信措施有差额支付承诺、保证金或储备金账户、保证担保、评级下调承诺等。